Location : gare aux arnaques !

Obtenir un logement n’est pas chose aisée, pour éviter les arnaques dans ce parcours semé d’embuches, il vous faut connaitre vos droits … et obligations.

Ça y est, vous avez trouvé  l’appartement ou la maison idéale ! Vous répondez aux exigences financières du propriétaire : CDI, garant ou revenu  équivalent à trois fois le loyer mensuel… Sachez que ces exigences ne sont pas des obligations légales mais des précautions que prennent les bailleurs afin de s’assurer le paiement du loyer. Face au déséquilibre du marché immobilier, nombreux  sont les abus quant aux critères de sélection du locataire parfait !

Un propriétaire ne peut exiger le blocage de plusieurs mois de loyer sur un compte par exemple ! Ou alors vous demander des documents tel qu’un relevé de banque ou un certificat médical !

Hormis les cas de discrimination  flagrant, le propriétaire  mène le jeu : les choses changent une fois le bail signé !

En effet, dès lors que vous êtes officiellement locataire, la loi du 6 juillet 1989 s’applique.

La récente  loi  Duflot 2  pour l accès au logement et un urbanisme rénové ( ALUR) vise à rééquilibrer  les  rapports  entre les locataires et les propriétaires, en sanctionnant les abus tels que la facturation aux locataires de l’envoi de quittance de loyer par exemple.

Les maîtres mots en matière de location sont vigilance, ponctualité et précaution.

Votre attention est exigée dès le départ avec l’état des lieux.

Il doit être établi de manière « contradictoire », locataire et propriétaire (ou son  représentant) doivent être présents ! L’état des lieux peut également être effectué par un huissier. Dans ce cas, les frais  seront partagés  entre locataire et propriétaire, sauf si le recours à l’huissier a été rendu nécessaire par le refus catégorique de l’une des parties de procéder par la voie « contradictoire », et que l’autre partie est en mesure de le prouver (alors avant de recourir à l’huissier, envoyez un recommander AR au locataire ou au propriétaire selon votre situation), le coût de l’intervention est alors à la charge exclusive de la partie qui a refusé.

Il est fortement recommandé d’être le plus précis possible ! Cela vous évitera bien des désagréments à la sortie. Ne vous contentez pas d’un : « bon état » ou « mauvais état », bien trop vague et subjectif ! Ajoutez-y des informations complémentaires !

NB: vous avez oubliez de mentionner  un défaut de fonctionnement, vous n’avez pas remarqué un défaut  lors de l’état des lieux entrant ? Il est  possible de les signaler par lettre recommandée AR de préférence dans les premières semaines de votre location. Sans réponse du propriétaire, ce courrier pourra être considéré comme faisant partie de l’état des lieux !

Ainsi, si l’état des lieux a été effectué en dehors de la période de chauffe, la loi prévoit que vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que celui ci soit complété par l’état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, …). loi du 6 juillet 1986article 3 

Durant le bail :

Payez vos loyers en temps et en heure, c’est une obligation qui figure dans votre contrat ! Ne pas respecter cette obligation, peut conduire à une résiliation du bail et à une expulsion du logement.

Le locataire doit respecter les lieux et en user en bon père de famille, c’est-à-dire avec précaution.

Le  propriétaire s’engage à vous céder la jouissance d’un logement décent. Il peut exercer un droit de visite dans le logement, à la condition de vous prévenir et de convenir avec vous de ce rendez -vous, pas de visite à l’improviste !

Il est tenu d’effectuer les réparations importantes, par exemple la réparation des fenêtres. Pour ce qui est des réparations qui incombent aux locataires, il s’agit plus  d’entretien, comme le changement des joints, le désengorgement des canalisations…

Prenez garde aux répartitions des charges, éplucher vos décomptes et n’hésitez pas à interpeller votre propriétaire en cas de doute !

La fin du bail

Si vous souhaitez déménager, il est préférable d’aviser le propriétaire au plus tôt ! La loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis  de 3 mois !

Comment s’y prendre ?

Il est fortement conseillé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire ; ainsi vous aurez une preuve en cas de litige.

Le courrier doit être envoyé au plus tard 3 mois avant la date prévu de votre déménagement.

Il est possible de réduire le préavis à 1 mois dans certains cas : licenciement, mutation, si vous déménagez pour  un premier emploi, retour à l’emploi suite à une période de chômage, bénéficiaire du RSA, les plus de 60 ans dont l’état de santé exige un déménagement rapide.

Les conjoints et les concubins signataires d’un Pacs étant légalement co-titulaires du bail, il suffit que l’un d’eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

Il est également possible que le locataire et le propriétaire s’entendent pour réduire le préavis d’un commun accord.

Alors dans tous les cas, même si vous connaissez bien votre propriétaire, que vous vous êtes mis d’accord verbalement, n’oubliez pas votre courrier recommandé car sans lui rien ne prouve que vous avez respectez le préavis légal !

Pendant cette période, des visites de potentiels locataires peuvent avoir lieu, le propriétaire ne peut venir à l’improviste, il doit vous demander vos disponibilités et vous prévenir .

Il faudra rendre  les lieux dans leur état initial.

Lors de la restitution des clefs, l’état des lieux sortant sera effectué, plus vous aurez été précis et vigilant lors de votre état des lieux entrant, plus cette formalité sera aisée si vous avez  usé du bien en «  bon père de famille ».

Par la suite, votre dépôt de garanti (un mois de loyer) vous sera restitué dans un délai de 2 mois. C‘est souvent là qu’ont lieu les litiges. Un état des lieux complet et précis ainsi que des copies des courriers échangés avec votre propriétaire seront des atouts précieux en cas de problèmes, soyez prévoyants !